Real Estate

Czech Republic: Energy Performance Certificates – Latest Changes

In 2010, the European Directive No. 2010/31/EU, which codifies new rules on the energy performance of buildings (“EPB Directive“), entered into force. This regulation extended the range of buildings which now require an energy performance certificate (“EPC“). The EPC serves to document the energy consumption necessary to operate a building for one year. EU Member States were supposed to incorporate the entire EPB Directive into legislation by the end of 2015, although some parts of it had to be reflected in the national laws earlier. This article provides an overview of energy performance regulation in the Czech Republic, its recent changes from 2015 and practical consequences.

Who must procure an Energy Performance Certificate in the Czech Republic after the recent changes and how must they be procured?

In the Czech Republic, energy performance requirements are regulated under Act No. 406/2000 Coll., on Energy Management (Zákon o Hospodaření Energií) (“EM Act“). Article 7a of the EM Act stipulates who must procure the EPC as well as when and under what conditions. The original wording of Article 7a in some ways extended the demands set by the EPB Directive, but in the first half of 2015, the Czech legislative body decided to narrow the scope of subjects obliged to procure an EPC, and therefore amended the EM Act with effect from 1 July 2015.

Who already has the obligation to procure the EPC?

Currently, besides cases where an entire building or its part is sold, or where an entire building is leased, or a new building is constructed, an EPC is required: (i) for buildings with an area of more than 500 sqm used by public authorities as of 1 July 2013; and (ii) for buildings with an area of more than 250 sqm used by public authorities as of 1 July 2015.

Who shall procure the EPC in the near future and who does not have the obligation anymore?

The obligation to procure an ECP is currently topical, especially for landlords who lease only part of a building. They must submit the ECP to the tenants at the beginning of 2016. On the other hand, the obligation to procure an EPC for apartment and administrative buildings was removed from the EM Act by an amendment. This constituted significant relief for the owners of such buildings, who must now only procure an EPC in case of sale or lease of the building in compliance with the above-mentioned rules.

Procurement of the EPC

An EPC shall only be issued by an energy specialist who is an authorised expert registered in the list of energy specialists maintained by the Ministry of Industry and Trade. The cost of the EPC depends on the type of building, ranging from thousands of CZK for a family house, to tens of thousands of CZK for an administrative building, and might take up to a couple of weeks to prepare. The ECP is then valid for 10 years if the building was not subject to an essential reconstruction or renovation.

Penalties

Although it is necessary to submit the EPC to the buyer upon the sale of a building or its part, or to the tenant upon the lease of the building or its part, its absence does not cause the invalidity of the purchase or lease agreement. In such a case, however, a penalty of up to CZK 100,000 (approx. EUR 3,635) for an individual and up to CZK 200,000 (approx. EUR 7,270) for a legal entity might be imposed.

Exceptions

An ECP is not required for buildings with an area of up to 50 sqm, buildings intended for religious purposes, buildings intended for family recreation, industry, and manufacturing and agricultural business premises. According to the amendment to the EM Act, an ECP is further not required in case of the sale or lease of a building constructed before 1947, provided that the building was not substantially reconstructed or renovated, and both contractual parties agree that the ECP is not necessary.

State inspections

The amendment to the EM Act also introduces ECP inspections. The State Energy Inspectorate will randomly review every twentieth ECP, and the inspection will focus especially on the quality of the ECP, the correctness of its content, or whether it was submitted to the buyer or tenant.

The obligation to procure an ECP is currently topical, especially for landlords who lease only part of a building. They must submit the ECP to the tenants at the beginning of 2016.

Česká republika: Průkazy energetické náročnosti budov – nejnovější změny

Článek podává přehled o posledních změnách zákona o hospodaření energií týkajících se průkazů energetické náročnosti budov.

Energetická náročnost budov v EU

V roce 2010 vstoupila v platnost evropská směrnice č. 2010/31/EU, která upravuje nová pravidla pro energetickou náročnost budov („Směrnice“). Tato úprava rozšířila okruh budov, pro který byl nově vyžadován průkaz energetické náročnosti („PENB“). PENB slouží jako dokumentace spotřeby energie nutné pro provoz konkrétní budovy za jeden rok. Členské státy EU měly inkorporovat celé znění Směrnice s účinností do konce roku 2015, nicméně některé její části měly být zohledněny v národních právních řádech již dříve. Tento článek poskytuje přehled právní úpravy energetické náročnosti v České republice, její nejnovější změny a praktické dopady.

Kdo a jak si musí v ČR opatřit průkaz energetické náročnosti po novele zákona?

V České republice jsou požadavky na energetickou náročnost upraveny v rámci zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií („ZHE“), přičemž jeho § 7a stanoví, kdo, kdy a za jakých podmínek má povinnost opatřit si PENB. Původní znění § 7a v určitých způsobech rozšiřovalo povinnosti stanovené Směrnicí, nicméně v první polovině roku 2015 se čeští zákonodárci rozhodli zmírnit své požadavky a zúžit rozsah subjektů povinných k opatření PENB. Z tohoto důvodu byl ZHE s účinností k 1.7.2015 novelizován.

Kdo tedy nyní má povinnost obstarat si PENB?

V současné době je PENB vyžadován, kromě případů prodeje celé budovy nebo její ucelené části, pronájmu celé budovy či výstavby budovy nové, pro (i) budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 500 m2, které jsou využívány orgánem veřejné moci, a to již od 1.7.2013 a (ii) od 1.7.2015 také pro budovy využívané orgánem veřejné moci s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 250 m2.

Kdo si bude muset opatřit PENB v blízké budoucnosti a pro koho tato povinnost již nadále neplatí?

Povinnost získat PENB je v současné době velmi aktuální zejména pro pronajímatele, kteří pronajímají i jen část budovy. Ti musí předložit PENB svým nájemcům od začátku roku 2016. Na druhé straně, novelou ZHE byl vyjmut požadavek na opatření PENB pro bytové domy a administrativní budovy, což znamená významnou úlevu pro vlastníky takových staveb. Ti si nyní v souladu s výše uvedenými pravidly musí opatřit PENB pouze v případě, že bytovou nebo administrativní budovu nebo jejich část zamýšlejí prodat nebo pronajmout.

Vypracování PENB

PENB má být vypracován pouze tzv. energetickým specialistou, kterým je odborník zapsaný v seznamu energetických specialistů vedeném Ministerstvem průmyslu a obchodu. Náklady na vypracování PENB se liší v závislosti na typu posuzované budovy a pohybují se v rozmezí řádů tisíců korun pro rodinný dům až po desítky tisíc korun pro administrativní typ budovy. Zpracování PENB může trvat i několik týdnů. PENB je poté platný po dobu 10 let od svého vydání, a to za podmínky, že budova neprošla během tohoto času zásadní změnou či rekonstrukcí.

Pokuty

Ačkoli je vyžadováno předložení PENB kupci při prodeji a nájemci při pronájmu budovy nebo její ucelené části, jeho absence nezpůsobuje neplatnost kupní či nájemní smlouvy. V případě nepředložení PENB však hrozí povinnému subjektu pokuta až do výše 100 000 korun, pokud se jedná o fyzickou osobu a 200 000 korun, pokud se jedná o osobu právnickou.

Výjimky

PENB není v současné době vyžadován pro budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou do 50 m2, dále pro budovy určené pro bohoslužby a náboženské účely, stavby pro rodinnou rekreaci a také průmyslové, výrobní nebo zemědělské provozovny. Podle novely ZHE není PENB nově nutný ani pro prodej či pronájem budovy vystavěné před rokem 1947, a to za podmínky, že u ní nedošlo k žádným výrazným změnám či rekonstrukci, a pokud s tím obě smluvní strany souhlasí.

Státní kontroly

Novela ZHE nově také představuje kontroly PENB. Státní energetická inspekce tak bude náhodě revidovat přibližně každý dvacátý PENB a bude se zaměřovat především na kvalitu jeho vypracování, správnost jeho obsahu a na skutečnost, zda byl PENB předložen příslušnému kupci či nájemci při prodeji či nájmu budovy nebo její ucelené části.

Povinnost získat PENB je v současné době velmi aktuální zejména pro pronajímatele, kteří pronajímají i jen část budovy. Ti musí předložit PENB svým nájemcům od začátku toku 2016.