Real Estate

Hungary: Sunday Shopping Ban: Can Tenants Argue for Rent Reductions?

Since 15 March 2015, the retail sector in Hungary has faced a new challenge: the Sunday shopping ban. The newly introduced and controversial legislation bans retail facilities from opening on the last day of the week with limited exceptions, involving specific conditions only applying to smaller retailers. Almost one year after the introduction of the new legislation, we analyse the potential impact and effects on already existing lease agreements, with special regard to potential rent reductions.

Does the Hungarian Civil Code allow decreases in rent?

Following the introduction of the general ban, the question arose as to whether the provisions of the Hungarian Civil Code provide for decreases of rent based on detrimental changes (in this case significant income loss suffered by companies previously allowed to sell on Sundays). This is a legitimate question since the law does suggest that tenants may be released from rent payment obligations in an amount proportionate to the term they are unable to use the leased premises for reasons not attributable to the tenant itself.

A number of arguments seem to stand against such reductions, at least in most events. Some lease agreements are sophisticated enough to exclude the risk and liability of the landlord for those restrictions of use which are based on mandatory legal provision or public law. In that case, the tenants are not entitled to demand a rent decrease.

Secondly, it is also typical in the retail sector that the actual rent payable is comprised of two elements, base rent and variable rent, with variable rent being subject to the actual trade volume or revenue realised by the tenant. Thus, to the extent the shopping ban results in a downturn of the trade volume or the revenue, the variable rent will automatically decrease by virtue of the relevant provisions of the lease agreement. As a result, considering that the related risks are borne both by the landlord and the tenant (ie, not only by one of the contracting parties alone), one can reasonably argue that the above restrictions will not justify a potential rent reduction.

Another argument against rent reduction is that the Sunday shopping ban does not prohibit the tenant from using the leased premises entirely. The mere fact that a retail unit is banned from opening to the public for commercial purposes on Sundays, does not necessary mean that the tenant is not entitled to use the retail unit for other purposes (eg, storage, stock-taking, inventory-management, cleaning etc). Theoretically, general civil law provisions would also allow the courts to amend a long term lease relationship which is detrimental to one of the contracting party’s interests. Nevertheless, such amendments are rarely made for circumstances which fall under the category of general business risks. In addition, Hungarian courts tend only to amend long term agreements in exceptional cases.

Despite that these legal provisions and circumstances do not truly underpin the arguments of tenants on rent reduction, the Sunday shopping ban may be a good reason to initiate negotiations on the amendment of the financial terms of the lease. Nevertheless, it must be also noted that landlords are getting less generous in respect of the amendment requests of their tenants on the awakening Hungarian real estate market.

A number of arguments seem to stand against such reductions, at least in most circumstances. Some lease agreements are sophisticated enough to exclude the risk and liability of the landlord for those restrictions of use which are based on a mandatory legal provision or public law. In the latter case, the tenants are not entitled to demand a rent decrease.

Magyarország: Vasárnapi zárvatartás: kezdeményezhetik-e a bérlők a bérleti díj csökkentését?

2015. március 15-e óta a magyar kiskereskedelmi szektornak egy újabb kihívással kell szembenéznie: a vasárnapi zárva tartással. A nemrégiben bevezetett, sokak szerint ellentmondásos jogszabály — néhány kivételtől eltekintve — gyakorlatilag megtiltja a kiskereskedők részére, hogy a hét utolsó napján nyitva tartsanak. Az új jogszabály bevezetését követő majd egy év elteltével azt vizsgáltuk, hogy az újdonsült szabályozás milyen hatással lehet a már megkötött bérleti szerződésekre, különös tekintettel egy esetleges bérleti díjcsökkentés lehetőségére.

Lehetséges-e a bérleti díj csökkentése a Polgári Törvénykönyv rendelkezései alapján?

A fenti általános tilalom bevezetését követően számtalan bérlőben merült fel kérdésként, hogy a számukra hátrányos új szabályozás alapján kezdeményezhetik-e a bérleti díjak csökkentését a Polgári Törvénykönyv általános rendelkezései alapján. Azok a cégek ugyanis, akik korábban akár vasárnaponként is nyitva tarthattak, jelentős bevételkiesést szenvedtek a kötelező zárva tartás bevezetésével. A fenti kérdés különösen azért megalapozott, mert a vonatkozó jogszabályi rendelkezések alapján a bérlők arányosan mentesülhetnek a bérleti díj megfizetése alól arra az időre, amely alatt a saját érdekkörükön kívül felmerült okból bérleményüket nem használhatják.

A fenti bérleti díjcsökkentés ellen azonban számos ellenérv szól, amely a legtöbb esetben kizárja a bérleti díj mérséklésének lehetőségét. Számos bérleti szerződés már eleve olyan pontosan és kimerítő részletességgel szabályozza a díjcsökkentés eseteit, hogy teljes egészében kizárja a bérbeadó felelősségét valamennyi hasonló körülményből fakadó kárért vagy egyéb olyan hátrányért, amely bármely módon a bérleti díj csökkentéséhez vezethetne.

A fentieken túl a kiskereskedelmi szektorban sokszor a bérlő által ténylegesen fizetendő összeg két elemből tevődik össze, az alap bérleti díjból, valamint az ezen felül fizetendő ún. forgalomarányos bérleti díjból, amely a bérlő által a bérleményben elért tényleges forgalomhoz mérten kerül megállapításra. Amennyiben tehát a vasárnapi zárvatartás következtében a bérlő áruforgalma vagy összbevétele visszaesik, a bérleti szerződés értelmében a bérlő által fizetendő forgalomarányos bérleti díj mértéke is automatikusan csökken. Mivel a fenti kockázatot a bérbeadó és a bérlő együttesen viselik (vagyis nem kizárólag a szerződő felek egyike), megalapozottan feltételezhetjük, hogy a fenti korlátozások bevezetése nem jogosítják fel a bérlőt az egyoldalú díjcsökkentés kezdeményezésére.

Ugyancsak a bérleti díj csökkentésének lehetősége ellen szól, hogy a vasárnapi zárvatartás bevezetése nem jelenti azt, hogy a bérlő a bérleményt egyáltalán ne használhatná. Önmagában az a tény, hogy az adott kiskereskedelmi egység nem nyithat ki és végezhet vasárnaponként kereskedelmi tevékenységet, nem jelenti azt, hogy a bérlő a bérleményt egyéb célokra ne használhatná (pl.: raktározási tevékenységekre, árufeltöltésre, leltározásra, takarításra). A fentieken túl az általános polgári jogi szabályok elméletben annak a lehetőségét is megteremtik, hogy a bíróságok megváltoztassanak olyan tartós, hosszú időre kötött bérleti jogviszonyt, amely az egyik szerződő fél részére aránytalanul jelentős hátrányt jelent. A jelenlegi bírói gyakorlat tükrében azonban az ilyen jellegű bírói szerződésmódosítások kizártak azon esetekben, amelyek az általános üzleti kockázat körébe tartoznak. A bíróságok ugyanakkor csak a legkivételesebb esetekben avatkoznak bele az ehhez hasonló, szerződéses jogviszonyokba.

Annak ellenére, hogy a fenti rendelkezések és körülmények nem kimondottan támogatják a bérlők díjcsökkentésre irányuló igényeit, a vasárnapi zárvatartás akár jó alapot szolgáltathat a bérbeadóval a fizetési feltételek könnyítésére irányuló tárgyalások megkezdéséhez. Ennek kapcsán azonban megjegyezzük, hogy a bérbeadók egyre kevesebb hajlandóságot mutatnak az ilyen bérlői igények megvitatására a válságot követően egyre inkább magára találó magyar ingatlanpiacon.

A legtöbb esetben számos érv szól a bérleti díj csökkentése ellen. Néhány szerződés kellően részletes és kidolgozott rendelkezéseket tartalmaz ahhoz, hogy a bérbeadó felelősségét kifejezetten kizárják olyan korlátozások kapcsán, amelyeket kötelező jogszabályi rendelkezések vezetnek be. Utóbbi esetben a bérlők nem jogosultak a bérleti díj csökkentését kezdeményezni.