Real Estate

Influence of the New Polish Restructuring Law on the Termination of Commercial Lease Agreements

Poland’s new Restructuring Law, which entered into force on 1 January 2016, affects a large number of commercial lease agreements.

Current regulations and contractual practice – outline of the problem

The vast majority of commercial lease agreements in Poland include extended mechanisms allowing landlords to terminate long-term lease agreements with tenants who fail to fulfil their contractual obligations, and many of these provisions relate to a tenant’s solvency. The parties’ freedom to contract is however limited with respect to situations where a tenant’s bankruptcy is declared. Until the end of 2015, according to the Polish Bankruptcy Law, any provision stipulating that the contract to which a bankrupt is a party would change or be terminated in the case of a declaration of bankruptcy was null and void. The common way of avoiding this restriction was to include a provision in the lease entitling the landlord to terminate the lease upon the filing of a motion for a declaration of the tenant’s bankruptcy. Such provisions can be found in the majority of commercial lease agreements in Poland (they were usually included in model lease agreements) and in other commercial contracts. There were some doubts regarding the validity of those provisions, in particular when they referred to “effective filing of a motion”, although they were never explicitly held to be valid in general. This changed on 1 January 2016.

What is the difference?

New regulation

On 1 January 2016 the new Restructuring Law entered into force. It introduced many new regulations into the Polish legal system, and significantly amended the Polish Bankruptcy Law. According to one of the changes, provisions in contracts stipulating that the legal relationship to which a bankrupt is a party is changed or terminated when a motion for a declaration of bankruptcy is filed, are now also null and void.

Consequences for existing lease agreements

This amendment may affect a large number of existing agreements, as it potentially makes all provisions of lease agreements granting the landlord (or occasionally also the tenant) a right to terminate the lease agreement when a motion for the tenant’s (or landlord’s) bankruptcy is filed, automatically null and void.

Possible interpretations

The most apparent interpretation is that the new regulations are clear and all provisions allowing the landlord to terminate the lease agreement upon a motion for a declaration of the tenant’s bankruptcy are unconditionally invalid as of 1 January 2016.

Another possible interpretation is that the provisions of the Bankruptcy Law – including the provision nullifying terms tying the right to terminate lease agreements to the mere filing for bankruptcy – are applicable only when the actual bankruptcy of the tenant is declared. This interpretation can be supported by the literal wording of the regulation which states that it applies to legal relationships in which a bankrupt is a party. Under this argument, as long as the tenant has not been declared bankrupt, provisions allowing the landlord to terminate the lease agreement when the motion for its bankruptcy declaration is filed are valid (which would mean that such provisions would be effective, for example, if the motion for declaration of the tenant’s bankruptcy is subsequently dismissed or withdrawn).

Currently it is unclear which of the interpretations will prevail. Nevertheless, from a practical perspective it makes sense to prepare for the most restrictive of interpretations that the landlord cannot terminate lease agreements on the basis of filing for the tenant’s bankruptcy. Thus the doubtful provisions should no longer be included in agreements.

What to do?

Firstly, landlords should review their model lease agreements to delete invalid (or at least potentially invalid) provisions, such as those allowing the landlord (or both parties) to terminate lease agreements when a motion for the tenant’s (or the landlord’s) bankruptcy is filed.

Second, they should consider replacing those potentially invalid provisions, with provisions that achieve similar goals without specifically involving bankruptcy filings, for example, an agreement can provide for termination where the tenant is disclosed as a debtor in a debtors register.

As a result of the new Restructuring Law in Poland, certain provisions commonly used in lease agreements may be considered invalid. Such provisions should be replaced with provisions compliant with the new regulations.

Wpływ nowego prawa restrukturyzacyjnego na wypowiadanie umów najmu powierzchni komercyjnych.

Nowe prawo restrukturyzacyjne, które obowiązuje w Polsce od dnia 1 stycznia 2016 roku ma wpływ na znaczną liczbę obowiązujących umów najmu powierzchni komercyjnych.

Dotychczasowe regulacje i praktyka kontraktowa – zarys problemu

Większość umów najmu powierzchni komercyjnych zawiera rozbudowane mechanizmy umożliwiające wynajmującym wypowiedzenie długoterminowych umów jeżeli najemcy nie wywiązują się ze swoich zobowiązań umownych. Wiele tego typu postanowień odnosi się do wypłacalności najemcy. Swoboda umów w tym zakresie jest jednak ograniczona w przypadku upadłości najemcy. Do końca 2015 roku, zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym, nieważne były postanowienia umowy zastrzegające możliwość zmiany lub rozwiązania stosunku prawnego, którego stroną był upadły, w przypadku ogłoszenia jego upadłości. Popularną metodą unikania powyższej restrykcji było przyznanie wynajmującemu prawa do wypowiedzenia umowy najmu w przypadku złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości najemcy. Tego typu postanowienia były bardzo rozpowszechnione i znajdują się w większości umów najmu powierzchni komercyjnych (zazwyczaj były zawarte we wzorach umów najmu), jak również w innego rodzaju umowach. Postanowienia te budziły co prawda wątpliwości, w szczególności w zakresie odniesień do “skutecznego złożenia wniosku”, jednakże nie można było stwierdzić, że takie postanowienia są co do zasady nieważne jako sprzeczne z prawem. To się zmieniło od dnia 1 stycznia 2016 roku.

Na czym polega zmiana?

Nowe przepisy

W dniu 1 stycznia 2016 roku weszło w życie nowe prawo restrukturyzacyjne wprowadzając wiele zmian do polskiego systemu prawnego, między innymi istotnie zmieniając prawo upadłościowe i naprawcze. Jedna ze zmian rozszerzyła sankcję nieważności na postanowienia umów zastrzegające zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły, w przypadku złożenia wniosku o ogłoszenie jego upadłości.

Konsekwencje dla zawartych umów

Powyższa zmiana może mieć wpływ na znaczną liczbę obowiązujących umów najmu, jako że jej skutkiem może być automatyczna i bezwzględna nieważność postanowień przyznających wynajmującemu (lub rzadziej również najemcy) prawo wypowiedzenia umowy najmu w przypadku złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości najemcy.

Możliwe interpretacje

Na pierwszy rzut oka przepis wydaje się prowadzić jednoznacznie do wniosku, że wszelkie postanowienia upoważniające wynajmującego do wypowiedzenia umowy, gdy zostanie złożony wniosek o ogłoszenie upadłości najemcy, stały się z dniem 1 stycznia 2016 roku bezwzględnie nieważne.

Z drugiej strony, możliwa jest argumentacja, że przepisy prawa upadłościowego i naprawczego, w tym unieważniające postanowienia umów najmu wiążące prawo ich wypowiedzenia z faktem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, znajdują zastosowanie, gdy rzeczywiście nastąpi ogłoszenie upadłości najemcy. Taka interpretacja może być poparta literalnym brzmieniem przepisu, który odnosi się do “stosunku prawnego, którego stroną jest upadły”. Zgodnie z taką argumentacją dopóki w stosunku do najemcy upadłość nie została ogłoszona postanowienia przyznające wynajmującemu uprawnienie do wypowiedzenia umowy w razie złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości najemcy pozostaje w mocy (oznaczałoby to skuteczność takich postanowień na przykład w sytuacji, gdy wniosek o ogłoszenie upadłości zostałby skutecznie cofnięty lub oddalony).

Obecnie nie można jednoznacznie ocenić, która interpretacja będzie dominująca. Niemniej jednak z praktycznego punktu widzenia najbezpieczniej jest przyjąć, że wynajmujący w żadnym wypadku nie może skutecznie wypowiedzieć umowy najmu z powodu złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości najemcy. Z tego względu wątpliwe postanowienia nie powinny być w ogóle zawierane w umowach najmu.

Co robić?

Przede wszystkim wynajmujący powinni zweryfikować stosowane przez siebie wzory umów w celu usunięcia z nich postanowień nieważnych (lub chociażby potencjalnie nieważnych), takich jak postanowienia uprawniające wynajmującego (lub obie strony) do wypowiedzenia umowy najmu w przypadku, gdy został złożony wniosek o ogłoszenie upadłości najemcy (lub jednej ze stron).

W dalszej kolejności wynajmujący powinni rozważyć zastąpienie potencjalnie nieważnych postanowień innymi, pozwalającymi na osiągnięcie zbliżonych efektów bez odnoszenia się do wniosku o ogłoszenie upadłości, przykładowo umowa może pozwalać na jej wypowiedzenie przez wynajmującego w sytuacji, gdy najemca zostanie wpisany do określonego rejestru dłużników.

Na skutek wejścia w życie prawa restrukturyzacyjnego niektóre z postanowień powszechnie stosowanych w umowach najmu powierzchni komercyjnych w Polsce mogą zostać uznane za nieważne. Takie postanowienia należy zastąpić innymi, zgodnymi z nowymi regulacjami.