Real Estate

Serbia: "Paid When Paid" & "Paid If Paid" Clauses under Construction Contracts

Back-to-back clauses, like back-to-back agreements, are allowed and not uncommon in practice in Serbia. Under Serbian law there is no concrete/mandatory rule or regulation under which the court would order an employer to pay the contractor amounts due regardless of the “if and when” clause.

In recent construction law practice in Serbia and across the region, we often encounter agreements that are based on the “back to back principle,” which in principle, means that:

i. one whole agreement (eg, subcontracting agreement) is applied on the basis of a main agreement executed between the contractor and the employer; or

ii. certain provisions of an agreement (eg, a subcontracting agreement) will be applied only when trigged by a main agreement executed between the contractor and the employer.

Examples of the second form – the application of provisions only triggered by a primary agreement – mostly arise with clauses that regulate payments and extension of time. For example, many construction contracts provide that the subcontractor will be paid for completed work only upon and under the condition that the contractor has been paid for the same work under the main construction contract. These agreements are sometimes referred to as “Paid When Paid” or “Paid If Paid” contracts.

Needless to say, however, it often happens that work is completed by a subcontractor, before payment is made under the main contract. Inevitably, in the course of dispute resolution procedures in particular, parties have tried to determine whether such provisions may be challenged under governing local law.

Under Serbian law there is no concrete/mandatory rule or regulation under which the court would instruct the employer to pay a subcontractor’s fee despite the existence of an “if and when” clause.

It is accepted, as a general principle, that if carefully drafted (clearly indicating both “if and when paid” aspects), such clauses will be held valid and enforced under one of the main principles prescribed by the Serbian Contracts and Torts Act: specifically the “autonomy of the parties”, with respect to contractual relations. This applies particularly to contracts that were freely negotiated by the parties.

Conversely, non-negotiable agreements (called “ugovori po pristupu,” or in English contracts of adhesion) are generally interpreted in favour of the non-drafting party. This principle is commonly known in Serbia as “in dubio contra stipulatorem”.

However, when a party to a bilateral agreement fails to fulfil its obligations, the other party may request fulfilment of those obligations, and is entitled to compensation for damages in any event.

In addition to this principle and to the general principles of the Serbian Contracts and Torts Act (eg, the good faith argument), a subcontractor could claim payment for work that was fully performed and then taken over by the contractor with a claim for unjustified enrichment. Pursuant to the Serbian Contracts and Torts Act, when a part of a person’s property is transferred in any way to another, and such transfer has no legal ground, the person acquiring the property in such a way is bound to make restitution for it, and where impossible, to compensate the original owner of the property for the value of the benefits gained.

Legal doctrine also dictates that a contractor is entitled to be compensated where work is carried out at the request (express or implied) of the principal and, for any reason, there is no right to payment under the contract. The contractor would receive the benefit of such work, and it would be unjust if the employer were to retain the benefit without paying the contractor for the work. Similarly many courts/tribunals have held that remedies for unjustified enrichment may be available to the contractor in the case no remedy is available under the contract.

"Paid When Paid" and "Paid If Paid" Clauses under specific conditions may be challenged under the laws of Republic of Serbia.

Srbija: "Paid When Paid" & "Paid If Paid" klauzule u ugovorima o građenju

Klauzule shodne primene (back-to-back clauses), kao i ugovori shodne primene (back-to-back agreements) dozvoljeni su i uobičajeni u praksi. U skladu sa srpskim pravom, ne postoji konkretno/obavezujuće pravilo ili propis prema kome sud može da naloži naručiocu da izvođaču isplati dugovanja, bez obzira na “if and when” klauzulu.

U novijoj građevinskoj pravnoj praksi Srbije i zemalja u regionu često se susrećemo sa ugovorima koji su zasnovani na principu “back-to-back”. U suštini, takav princip podrazumeva:

i. da se čitav jedan ugovor (npr. podizvođački ugovor) primenjuje na osnovu glavnog ugovora zaključenog između izvođača radova i naručioca; ili

ii. da će se određene odredbe ugovora (npr. podizvođačkog ugovora) primenjivati samo od trenutka predviđenog glavnim ugovorom između izvođača radova i naručioca.

Kada je reč o drugoj stavci, tj. primeni određenih odredbi, pomenuti princip najčešće se odnosi na klauzule kojima se regulišu isplate i produženje rokova. Na primer, građevinskim ugovorima često je regulisano da se podizvođaču može platiti za izvršene radove isključivo pod uslovom da je izvođač prethodno isplaćen za pomenute radove na osnovu glavnog ugovora o građenju. Ovakvi ugovori se u praksi nazivaju “Paid When Paid” ili “Paid If Paid” ugovori.

Često se međutim dešava da podizvođač izvede radove pre nego što je isplata na osnovu glavnog ugovora izvršena. Neizbežno, a naročito u toku postupka rešavanja spora, ugovorne strane pokušavaju da ustanove da li primena pomenutih odredbi može biti osporena sa stanovišta merodavnog prava države u kojoj se ugovor izvršava.

Prema zakonima Republike Srbije, ne postoji konkretno / obavezujuće pravilo ili propis na osnovu kojeg bi sud mogao da naloži naručiocu da izvođaču isplati dugovanja uprkos postojanju “if and when” klauzule.

Kao deo opšte prakse prihvaćeno je da, ukoliko je klauzula pažljivo osmišljena (sa jasno naznačenim “if and when paid” aspektima), pravosnažnost i izvršnost klauzule mogu nastupiti u skladu sa jednim od osnovnih načela propisanih Zakonom o obligacionim odnosima, tačnije, “autonomijom volje ugovornih strana” u pogledu ugovornih odnosa. Sa druge strane, adhezioni ugovori (ili tzv. “ugovori po pristupu”) tumače se u korist lica koje pristupa ugovoru. Ovo načelo se naziva “in dubio contra stipulatorem”.

Međutim, ukoliko jedna strana u dvostranom ugovoru ne ispuni svoje obaveze, druga strana ima pravo da zahteva ispunjenje takvih obaveza, kao i na naknadu štete u bilo kom slučaju.

Pored gore navedenog i pored načela Zakona o obligacionim odnosima Republike Srbije (npr. načelo savesnosti i poštenja), podizvođač može zahtevati isplatu za radove koji su uredno izvršeni i koje je izvođač preuzeo na osnovu tužbe za sticanje bez osnova. U skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima Republike Srbije, ukoliko se izvrši bilo kakav prenos dela imovine sa jednog lica na drugo bez ikakve pravne osnove, lice koje je na taj način steklo imovinu dužno je da istu vrati, ili ukoliko je tako nešto nemoguće, da naknadi vrednost tako ostvarenih koristi.

Pravna doktrina takođe je potvrdila da izvođač ima pravo na naknadu kada su radovi izvedeni na (izričit ili prećutan) zahtev naručioca, a kada, iz ma kog razloga, ne postoji pravo na isplatu po ugovoru. Izvođaču radova pripada korist od takvog rada, a nepravedno je da naručilac zadrži korist ne plativši izvođaču za obavljeni posao. Isti pristup prihvaćen je od strane mnogih sudova/tribunala, koji smatraju da pravni lek za sticanje bez osnova može biti dostupan izvođaču u slučajevima gde nije predviđen ugovorom.

Paid when paid i paid if paid klauzule mogu se pod određenim uslovima osporiti u skladu sa zakonima Republike Srbije.